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鄂尔多斯商业地产“井喷” 定位趋同现隐忧

时间:2022-11-24 14:06:52|来源:网络整理|编辑:佚名|点击:

从北京的飞往鄂尔多斯的航线很“热”,在更换登机牌的窗口前,总是排着长长的队伍,人群中以家庭为单位托运着一堆堆行李,而这些行李的包装上充斥着LV、Gucci等国际品牌的商标。

“这是当地的富裕阶层‘打飞的’购物的习惯,尤以周末为盛。”熟知内情的鄂尔多斯人士告诉记者。

而如今,在这股强劲的消费力的驱动下,鄂尔多斯本地正在开启一场商业盛宴。

8月19日,总建筑的面积近100万平方米的万力太阳城与华润零售集团、红星美凯龙、富尔玛公司、苏宁电器和天亿影院等10余家品牌商家签订了合作意向书。这是鄂尔多斯未来城区——康阿城地区新近在售和招商的第13个建筑面积在10万平方米以上的商业地产项目。

“鄂尔多斯目前正处在城市的转型和产业升级的特殊时期,其领先西部的GDP增长速度和商业地产布局的不均衡都带给我们巨大的发展机会。”万力太阳城的开发商万力集团董事长邱燕林说。

然而,值得注意的是,在这个常住总人口不过百万的城市,商业的地产正在呈现供应量井喷、定位趋同的景象。目前康阿城地区在售的天佑华府、金宸国际商业、海达商业广场等商业地产项目价格更是达到1.8万元~4万元/平方米,直逼北京、上海等一线城市。

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“鄂尔多斯及其周边是典型的资源型城市,依靠能源的开发聚集了大量的资本,但如此大体量、定位趋同的商业地产项目集中开发,市场竞争也势必更趋激烈。”中国购物产业资讯主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长郭增利表示。

大干快上

按照邱燕林的设想,万力的太阳城将打造成一座集休闲、娱乐、观光于一体的亚热带风情购物广场,成为辐射内蒙古、山西、宁夏和陕西等周边省区的地标性商业项目。

在众人的眼中,鄂尔多斯的经济连续7年高速增长,人均GDP及人均收入位居,这无形中为其商业地产的发展奠定了坚实的消费基础,也促使了商业地产项目的疾进。

以鄂尔多斯的伊旗地区为例,目前在售的兴蒙时代广场和兴泰商务广场商业营业面积分别为12万平方米和31万平方米,售价约3万元/平方米,前者的业态为珠宝、服装和百货,后者的业态也较为接近,以日用、品和餐饮主打,而经营上都选择了出售。

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“城镇化的快速推进促生了巨大的消费需求,而中小城市的商业基础普遍薄弱,是像鄂尔多斯这样的城市,消费力外溢,加之宏观调控政策的影响,都给商业地产的发展带来了良好的机遇。”住房与城乡建设部政策研究副主任王珏林说,“但商业地产的开发需要实力、能力和经历,大干快上不可取。”

对鄂尔多斯商业的研究颇深的商业地产委员会教授、主任委员鲁炳全告诉记者,鄂尔多斯目前的商业网点建设存在诸多问题,比如大型商业设施布点不均衡、分区商业尚未形成;商业设施结构不能满足需求;商业网点建设混乱;传统零售业占据主导、大型百货建设集中;大部分商业先开发后招商等等。“这些问题都充分说明鄂尔多斯商业地产领域存在着巨大的空白,也是市场机会所在。

邱燕林也认为中国购物中心产业资讯中心 建筑面积,市场的空白并不代表着只有机会,单纯的依托鄂尔多斯也不能实现项目的正常,必须借助城市升级和转型的机遇,辐射周边富裕人群。

据其测算,仅阿镇万力太阳城一处项目,正式全面启动运营,固定资产加流动资金投入共需200亿元以上,按商业经营正常的毛利率计算,每年营业额应在300亿元左右,的方及商家才能保持正常的。而鄂尔多斯阿康城区及东胜区,按目前常住人口100万计算,每人需在该商城消费3万元。如果按传统的商业业态布局及商圈服务半径计算,仅仅依靠日常消费用品的消费,要支撑如此庞大的商业体量,是根本达不到的。

“商业地产必须走专业化的道路,而目前鄂尔多斯的商业地产管理运营水平都偏低。”邱燕林表示。

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同质化隐忧

“近年来鄂尔多斯已经构建了两大城市核心功能布局,即康巴什新区的商务区及阿镇和东胜的商务休闲生活区,城市的对外辐射能力增强,这就需要商业地产项目的定位更趋前瞻,而这正是其商业地产市场目前亟待弥补的短板之一。”鲁炳全说。

“我认为,决定一个地区商务流通营业额的关键不在地区人口的数量,而在于本地区GDP的生产总值。”邱燕林表示,商业地产的定位需要以业态的服务半径来确定体量。他以万力太阳城为例,目前,仅阿康核心区年开工各类房产面积近2000万平方米,建设、装修、家俱各类每平方米在5000元,1年额接近1000亿元,将拉动500亿~600亿元的营业额,足以支撑项目百万平方米体量所需的投入300亿元。

“项目的定位必须有超前意识,我们的酒店、商场和专业批发市场并不仅仅瞄准本地客户,更是瞄准包头、呼和浩特、神木、榆林等周边省市的中消费人群。”万力集团营销总监宋兴龙补充道。

但单体项目的定位超前,也改变不了伊旗目前商业项目供应集中、总体量偏大、项目品质良莠不齐、价格竞争一触即发的局面。加之康巴什新城目前基本用于商务,夜间和周末人流流失严重,商业氛围难以形成气候,鄂尔多斯的商业地产市场仍面临重重困境。

郭增利认为,就鄂尔多斯商业地产项目的存量和增量来看,扩大市场的商业服务半径是解决同质化竞争的有效方式中国购物中心产业资讯中心 建筑面积,但许多商业地产项目的建筑格局不利于后期的重新定位和业态布局。

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